Сделка с недвижимостью без штрафов: когда при продаже/аренде обязателен чек ККТ, а когда можно сэкономить на онлайн-кассе?

По общему правилу ФЗ-54 бизнес, занимающийся реализацией или сдачей в аренду недвижимости, обязан иметь онлайн-кассу (ККТ) и выдавать покупателям чеки. Однако есть ряд исключений, позволяющих законно сэкономить на покупке кассы, особенно если речь о разовой продаже. Рассмотрим, когда по 54-ФЗ нужен чек и когда оформлять его не требуется.

Продажа недвижимости 

Наличие онлайн кассы и выдача чека – обязательное условие для бизнеса (здесь и далее под бизнесом подразумеваем компании и ИП), который продает недвижимое имущество – жилое или коммерческие – физлицам. Т.е. чек нужен, независимо от того, что является объектом продажи физическому лицу – квартира или офис. При этом способ расчета во внимание не принимается.

Аналогично и с реализацией недвижимости любой формы юрлицам при расчете наличными. Чек в таком случае выдается на руки по завершении сделки. Исключение из обязательного применения онлайн-кассы – безналичный формат сделки (перевод между расчетными счетами покупателя и продавца).

Частный случай – реализация недвижимого имущества бизнесом на УСН. Применение ККТ при расчетах с физическими лицами строго обязательно, но если покупатель – бизнес, имеется нюанс. Так, ККТ потребуется при зачислении средств наличным или безналичным платежом с использованием карты или электронного кошелька. 

Если покупатель не представит документы, которые подтверждают статус юрлица или ИП, то в рамках сделки он считается физлицом, что для продавца означает необходимость использования онлайн-кассы.

Сдача в аренду

Ответ на вопрос, использовать или не использовать ККТ, зависит от типа имущества, сдаваемого в аренду, и налогового режима, применяемого арендодателем.

Если речь о помещении под коммерческую деятельность, наличие ККТ – обязательное условие для:

• ИП на упрощенке и ОСН;

• ИП на патенте (субаренда);

• юрлиц на упрощенке или ОСН при расчетах с арендаторами.

Если же сдаваемое помещение – жилплощадь, не находящаяся в собственности арендатора (субаренда), касса обязательна. Но если в аренду сдается собственная недвижимость, бизнесу на ОСН, упрощенке и патенте разрешается работать без кассы, но с нюансом: по завершении сделки нужно выдать документ, подтверждающий расчет и соответствующий требованиям абзацев 4-12 пункта 1 статьи 4.7 ФЗ-54.

Как избежать покупки ККТ для одной сделки

Наиболее распространенным вариантом, который с одной стороны поможет сэкономить деньги, а с другой – обеспечить выполнение требований закона, является агентская схема без своей кассы. Бизнес заключает агентский договор с посредником (компания или ИП), у которого имеется онлайн-касса. Посредник получает деньги от покупателя, выдает ему кассовый чек с признаками агента (теги 1057 и 1226 согласно приказу ФНС № ЕД-7-20/662@), а затем перечисляет выручку продавцу за вычетом комиссионных.

Как видим, для разовой сделки посредник с онлайн-кассой – лучший вариант, поскольку бизнесу не нужно тратиться на покупку или аренду оборудования, но есть важный нюанс. Перед подписанием уделите время изучению текста договора: в нем должно быть прописано, что посредник действует от своего имени. Если он будет действовать от вашего имени, чек придется оформлять вам, а это означает необходимость покупать или арендовать ККТ, что полностью нивелирует выгоду такого формата.

Описанный вариант подходит, в том числе, для нестандартных ситуаций. Например, продажа основного средства физлицу (работнику) не исключает необходимости соблюдения требований ФЗ-54 и, соответственно, применения кассы. 

Есть и другие варианты. Многие банки предлагают услугу аренды облачной кассы на один чек. Это значительно дешевле, чем арендовать (и, особенно, покупать) физический аппарат. 

Принять оплату можно и через оператора по приему платежей (например, Почта России). Они также выступают платежными агентами, но технически данный вариант сложнее, чем заключение договора с обычным посредником.

Резюмируя   

В большинстве ситуаций ответом на вопрос, пробивать ли чек при продаже недвижимого имущества физлицам и юрлицам, будет однозначное «да» (исключение – если бизнес продает недвижимость другому бизнесу с оплатой на расчетный счет). Если вы не используете онлайн кассу, покупка или аренда аппарата для разовой сделки – крайне сомнительное мероприятие. Рассмотрите агентскую схему, разовую аренду облачной кассы или воспользуйтесь услугами оператора по приему платежей.

Читайте также